Een huis bouwen? Skip die projectontwikkelaar!

Steeds meer gemeentes ontdekken particulier opdrachtgeverschap bij het bouwen van huizen. Een nieuwe markt dient zich aan voor architecten, die heel direct bij de meest aparate en bijzondere woonwensen betrokken worden en zich dienstverlenend moeten opstellen. Architecten en bewoners spreken zich uit over deze nieuwe manier van bouwen zonder traditionele projectontwikkelaars.

Olof van der Linden, architect in Almere, besloot zich toe te leggen op particulier opdrachtgeverschap toen bleek dat er in zijn stad weinig andere mogelijkheden waren om betaalde opdrachten binnen te halen. Van der Linden : "Bij de kavelwinkel in Almere kon je je presenteren en mensen aanspreken die een architect zochten. Ik ben vier keer geweest en heb er in totaal drie serieuze opdrachten uit gehaald."

Tijdens de ontmoetingen merkte Van der Linden dat er heel andere trends leven dan wat de woonmagazines en projectontwikkelaars ons vertellen: "Vraag naar jaren dertig-woningen? Helemaal niet. Er is vraag naar Miami Vice-woningen en Hans en Grietje-woningen. Mensen hebben allerlei bijzondere ideeën in hun hoofd. Daarom is dit werk ook zo leuk. Samen realiseren we die droom."

De grote kunst is geld verdienen aan de samenwerking met wispelturige ‘amateurs'. Van der Linden: "Het zijn leken, met alle respect. Ze komen met knipsels uit tijdschriften van villa's van een miljoen euro terwijl ze maar drie ton te besteden hebben. Of ze hebben juist helemaal géén duidelijk idee en komen later met iets. Ondertussen blijven ze van gedachten veranderen. Ga er vooral niet vanuit dat het schetsontwerp uiteindelijk gebouwd gaat worden."

Van der Linden probeert de grillen van de opdrachtgever in goede banen te leiden, en meerwerk te voorkomen, door zich zakelijk op te stellen. Concurrerend blijven met catalogusbouwers doet hij door elke keer bij zo'n zes aannemers offertes aan te vragen om "de juiste tandem" te kunnen samenstellen. Zijn begeleidingsproces heeft hij onderverdeeld in zeven fases. Bij de start van elke nieuwe fase kan de opdrachtgever ideeën veranderen, niet eerder. Van der Linden: "Ik doe best veel werk pro deo om de opdracht binnen te halen. Maar uiteindelijk moet het rendabel zijn. Als ik de bouwkosten niet goed inschat, komt uiteindelijk de werkvoorbereiding van de aannemer op mijn bordje."

Bouwheer 2.0

Nergens in Nederland worden meer vrije kavels verkocht dan in Almere. (Van de kopers van nieuwe huizen in Almere is 33 procent particulier opdrachtgever.) Dat komt volgens programmamanager Particulier Opdrachtgeverschap Irene van Exel doordat Almere zo'n nieuwe stad is, amper veertig jaar geleden opgetrokken uit de zeebodem. De gemeente heeft veel meer grond in eigendom dan andere gemeentes, en bepaalt zelf wat ermee gebeurt.

Sinds wethouder Adri Duivesteijn in 2006 een lans brak voor particulier opdrachtgeverschap, is het snel gegaan. De stad heeft inmiddels zo'n 1.600 vrije kavels verkocht in Homerus Kwartier, Noorderplassen West en Nobelhorst, bonte wijken met een minimum aan betuttelende welstandsregels.

De trend is onmiskenbaar. Van Exel: "Het is absoluut een nieuwe markt voor architecten, maar het werk is veel breder dan alleen ontwerpen. Je bent adviseur, je moet het bouwproces en de techniek kennen, zelf de constructeur regelen èn aansturen, de aannemer selecteren en de aanneemsom uitonderhandelen. Je bent meer bouwheer dan ontwerper."

Van Exel's functieschets van de ‘bouwheer 2.0' herkennen we in het verhaal van Marielle van Koppen. In het Drentse Koekange hadden Van Koppen en haar partner een perceel gekocht van 7000 m². De lange kant van het driehoekige perceel lag evenwijdig aan het spoor. Daar moest een traditionele, schuurachtige woning verrijzen die dienst zou doen als woonhuis èn hondenpraktijk -inclusief ontvangstruimte voor bezoekers. Verder wilde Van Koppen "zittend in bad over de weilanden kunnen uitkijken". Noem het origineel, of veeleisend. Geen projectontwikkelaar die er brood in ziet.

Van Koppen: "We hadden eerst zelf iets getekend. Dat ontwerp werd afgekeurd door de welstandscommissie. We moesten op zoek naar een goede architect. Maar hoe vind je die? Daar is helemaal geen loket voor. Je kiest al snel voor degene met de beste website, maar dat leek ons niet verstandig. Toevallig had ik een huis in Zoetermeer gezien. Dit bureau had ook een heel bijzondere snackbar ontworpen, een doos die openklapt. Voor dat ontwerp ben ik gevallen."

Het bureau achter de snackbar was Van der Waals/Zeinstra architekten uit Amsterdam. Van Koppen: "In elk ontwerpstadium kregen we drie schetsen, waarvan er één gekozen moest worden. Dat werkte heel fijn. Samen gaven we het idee vorm. Toen het huis klaar was, bleek het echt een droom. De eerste ochtend dat ik de woonkamer in liep, knalde de zon naar binnen. Dat noem ik nou visie. In bad hebben we het gevraagde uitzicht. De trein? Die horen we alleen als het raam open staat. De kant van het spoor is dicht en we hebben 6 centimeter dik glas."

Architect Anke Zeinstra is blij met het extra werk van particuliere opdrachtgevers zoals Marielle van Koppen. Zeinstra: "Dit is veel leuker dan het werk voor projectontwikkelaars. Natuurlijk, dat verdient beter. Maar dat vinden wij minder belangrijk. In dit soort opdrachten kunnen we ons ei kwijt omdat we direct contact hebben met heel betrokken opdrachtgevers. De valkuil is dat je werk voor niks doet. Mijn eerste ontwerp voor Van Koppen paste niet in het bestemmingsplan. Ik had het kunnen weten. De volgende keer neem ik eerste contact op met de gemeente."

Mee timmeren

In Duitsland is je eigen architect kiezen heel normaal. In België kiest 70 procent zelf een architect. Overal ter wereld is particulier opdrachtgeverschap gebruikelijk. In Nederland wordt de traditie herontdekt. Onder meer Amsterdam, Enschede, Leiden, Loenen aan de Vecht, Culemborg, Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Nijmegen verkochten vrije kavels. "Ze zijn allemaal op bezoek geweest in Almere om zich te oriënteren", aldus Irene van Exel.

Ook architect Jules Zwijsen ontdekte particuliere opdrachtgeverschap als een nieuwe markt. Zwijsen: "Ik profileer me ermee en hoop dat deze trend doorzet." Zwijsen ziet het als zijn taak de ideeënstroom van de opdrachtgever te prikkelen en "op een hoger niveau" te krijgen: "Ik zeg altijd: Laat je niet beperken! Kom maar op met die ideeën. Moodboards, krabbels, schetsen van plattegronden en plaatjes uit tijdschriften zijn welkom ter inspiratie. Soms hebben mensen alleen de plek van de wasmachine in hun hoofd. Nou, dan is dat het uitgangspunt. Ik zet alle musthaves, want to haves en no go's in een Excel-bestand."

De eerder genoemde valkuilen zijn ook bij Zwijsen bekend: "Amateurs moet je veel meer uitleggen. Het tijdspad is ook een aandachtspunt. Normaal duurt het anderhalf jaar om een huis te bouwen maar die tijd is zo voorbij. Het kost veel meer uren dan je denkt. Om bouwkosten in te schatten vraag ik altijd referenties op van andere woningen en aanbestedingen." Zwijsen, Van der Linden en Zeinstra zijn alledrie enthousiast over de persoonlijke en directe manier van samenwerken met de opdrachtgevers maar ook realistisch over de zakelijke kant ervan. Zwijsen: "Het is al met al rendabel omdat ik als zzp'er snel en efficiënt kan werken. Ik heb geen hoge overheadkosten zoals grote bureaus en kan voor een relatief laag uurtarief aan de slag."

Van der Linden: "De grootste valkuil is en blijft met een aannemer in zee gaan die de opdracht voor een te lage prijs offreert. Je snijdt jezelf in de vingers. Dat heb ik gemerkt met een aannemer die geen liquiditeit meer had en failliet ging. Het huis moest nog afgebouwd worden. De bewoners besloten het zelf te doen en ik was ineens ook werkvoorbereider, uitvoerder en aanstuurder op de bouwplaats. Op een gegeven moment stond ik ook mee te timmeren. Leuk hoor, maar toch niet helemaal de bedoeling."

recente artikelen

gepubliceerd in diverse (vak)media

Recruiter, check gamingskills in sollicitatie

“Ingewikkelder dan schaken”, beweren sommigen. Dat games als League of Legends en Call of Duty speciale skills vragen, leidt geen twijfel. HR-managers zouden standaard naar gamingskills moeten vragen in sollicitatiegesprekken. Dat kan nieuw talent opleveren.

Lees artikel »

Brandweer-coach Biesot over mentale weerbaarheid

Als je ergens klappen moet kunnen verwerken (om geen burn-out te krijgen) is het wel bij de brandweer. Willem Biesot, coach van De Zwerm Groep, weet er alles van. Al vele jaren traint hij brandweermensen om mentaal weerbaar te worden.

Lees artikel »

Digital natives retailen zonder tussenschakels

De keten kan korter. Dat is de overtuiging van digital natives, bedrijven die online zijn geboren, gegroeid en succesvol geworden. 'Cut out the middle man!'

Lees artikel »

Fujitsu over smart society

Het Japanse tech-bedrijf Fujitsu denkt dat artificial intelligence nu pas rijp is voor ontginning. Een gesprek met Pacal Huijbers.

Lees artikel »

Infrastructuur laat zich eenvoudig plat leggen

Het nieuwe kabinet steekt 95 miljoen euro per jaar in cyberveiligheid. Dat is fijn voor straks maar ondertussen is het prijsschieten. "Inbreken kan op alle fronten", stelt de ethical hacker.

Lees artikel »

Klussers bedienen doe je zo

Intergamma, de franchiseorganisatie van Gamma en Karwei, trekt online twee miljoen bezoekers per week. Hoe krijgt Lieke Luttmer, directeur e-commerce, dat voor elkaar?

Lees artikel »

E-commerce duikt op booming pillenmarkt

Het louche imago lijkt verdwenen. Heel Holland slikt en koopt via internet.

Lees artikel »

Permissioned blockchain: hip en pseudo-innovatief

Kan samen oefenen in afgeschermd ecosysteem bestaande markten en sectoren op hun kop zetten?

Lees artikel »

Installateur negeert robotica

OTIB, Uneto-VNI en allerlei branchegoeroes laten geen kans voorbij gaan om robotica een grote toekomst toe te dichten in de installatiebranche. Pionierende ondernemers zijn echter schaars.

Lees artikel »

Een eeuw vooruit denken: co-creatie op Bouwcampus

In ons land zijn veel stuwen, sluizen en gemalen bijna honderd jaar oud. Ze moeten vervangen worden. Hoe? De Bouwcampus koos voor co-creatie en out of the box-denken.

Lees artikel »